Residualwertverfahren
Das Residualwertverfahren ist eine Methode zur Ermittlung des Bodenwerts, bei der vom erwarteten Verkaufswert eines bebauten oder entwickelten Grundstücks alle mit der Bebauung oder Entwicklung verbundenen Kosten sowie der Entwicklergewinn abgezogen werden. Der verbleibende Restwert (Residuum) entspricht dem Wert des unbebauten Grundstücks.
Anwendungsbereich
Das Residualwertverfahren wird vor allem eingesetzt, wenn für ein Grundstück keine oder nur unzureichende Vergleichspreise vorliegen und das Grundstück bebaut oder entwickelt werden soll. Typische Einsatzgebiete sind die Bewertung von Bauerwartungsland, Rohbauland oder Grundstücken mit Entwicklungspotenzial. Auch bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung von Projektentwicklungen kommt das Verfahren zum Einsatz, um die maximale Zahlungsbereitschaft für ein Grundstück zu ermitteln.
Berechnungsprinzip
Die Berechnung erfolgt rückwärtsgerichtet: Vom prognostizierten Verkehrswert der fertiggestellten Immobilie werden alle Herstellungskosten (Baukosten, Baunebenkosten, Erschließungskosten), Finanzierungskosten, das Entwicklerrisiko sowie der kalkulatorische Unternehmergewinn subtrahiert. Die Formel lautet vereinfacht: Bodenwert = Verkaufswert (entwickeltes Grundstück) – Entwicklungskosten – Entwicklergewinn.
Die Qualität des Ergebnisses hängt maßgeblich von der Genauigkeit der Prognosen ab. Insbesondere die Schätzung des zukünftigen Verkaufswerts und die Kalkulation des angemessenen Entwicklergewinns erfordern fundierte Marktkenntnisse und Erfahrung.
Abgrenzung zu anderen Verfahren
Im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren, das auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke basiert, arbeitet das Residualwertverfahren mit Prognosen und Kalkulationen. Es ist daher anfälliger für Fehleinschätzungen, bietet aber Lösungen für Grundstücke ohne Vergleichswerte. Das Bodenrichtwertverfahren hingegen greift auf von Gutachterausschüssen ermittelte durchschnittliche Lagewerte zurück und ist in der Regel das Standardverfahren für die Bodenwertermittlung bei vorhandenen Bodenrichtwerten.
In der ImmoWertV ist das Residualwertverfahren nicht explizit als eigenständiges Verfahren aufgeführt, findet aber in der Bewertungspraxis als Hilfsmittel zur Plausibilisierung und bei fehlenden Vergleichswerten Anwendung.
Häufige Fragen
Wann wird das Residualwertverfahren angewendet?
Das Residualwertverfahren wird angewendet, wenn für ein Grundstück keine Vergleichspreise vorliegen und das Grundstück bebaut oder entwickelt werden soll, beispielsweise bei Bauerwartungsland oder Rohbauland.
Wie berechnet sich der Bodenwert im Residualwertverfahren?
Der Bodenwert ergibt sich, indem vom erwarteten Verkaufswert des fertig entwickelten Grundstücks alle Entwicklungskosten (Bau-, Erschließungs-, Finanzierungskosten) sowie der Entwicklergewinn abgezogen werden.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
