Brutto-Grundfläche
Die Brutto-Grundfläche (BGF) bezeichnet nach DIN 277 die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks, die überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen sind. Sie ist eine zentrale Flächenkennzahl in der Bauplanung, Kostenermittlung und bei der Bewertung von Immobilien.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
Die Brutto-Grundfläche dient als Bezugsgröße für verschiedene Berechnungen im Bauwesen und bei der Wertermittlung. Insbesondere bei der Ermittlung von Herstellungskosten, beim Vergleich von Bauvorhaben oder bei der groben Wirtschaftlichkeitsberechnung wird die BGF herangezogen. Im Gegensatz zur Wohnfläche oder Nutzfläche erfasst sie auch Konstruktionsflächen wie Wände, Pfeiler und Schächte.
Berechnung und Gliederung nach DIN 277
Die Brutto-Grundfläche wird horizontal in den Außenmaßen der Bauteile ermittelt. Sie gliedert sich in verschiedene Bereiche: Konstruktions-Grundfläche (tragende und nichttragende Bauteile), Netto-Raumfläche (nutzbare Fläche innerhalb der Räume) und Technikfläche. Die Summe dieser Teilflächen ergibt die Brutto-Grundfläche. Zur präzisen Berechnung sind die jeweils gültigen Ausgaben der DIN 277 maßgeblich, die im Zeitverlauf mehrfach überarbeitet wurden.
Abgrenzung zu verwandten Flächenbegriffen
Die Brutto-Grundfläche unterscheidet sich grundlegend von der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, die für Wohnraummietverträge und die Berechnung von Miet- oder Kaufpreisen relevant ist. Während die Wohnfläche nur tatsächlich nutzbare Wohnräume ohne Wandstärken einbezieht, umfasst die BGF das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes in der Grundrissebene. Auch von der Nutzfläche, die nur die unmittelbar nutzbaren Flächen bezeichnet, ist die Brutto-Grundfläche klar zu trennen.
Praxisrelevanz
In der Immobilienpraxis wird die BGF vor allem bei gewerblichen und öffentlichen Bauten zur Kostenschätzung verwendet. Bei Wohnimmobilien tritt sie gegenüber der Wohnfläche in den Hintergrund, bleibt aber für bautechnische und planungsrechtliche Betrachtungen bedeutsam. Für die Verkehrswertermittlung spielt sie eine untergeordnete Rolle, da hier in der Regel die nutzbare Fläche oder Wohnfläche ausschlaggebend ist.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto-Grundfläche und Wohnfläche?
Die Brutto-Grundfläche umfasst alle überdeckten und umschlossenen Grundflächen einschließlich Wände und Konstruktionsteile nach DIN 277. Die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung erfasst dagegen nur die tatsächlich nutzbaren Wohnräume ohne Wandstärken.
Wofür wird die Brutto-Grundfläche verwendet?
Die Brutto-Grundfläche dient als Bezugsgröße für Kostenermittlungen, Wirtschaftlichkeitsberechnungen und den Vergleich von Bauvorhaben. Sie ist besonders im gewerblichen Bau und in der Bauplanung relevant.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
