Das Erbbaurecht ist ein besonderes Grundstücksrecht, bei dem der Erbbauberechtigte auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk errichten und nutzen darf. Dafür zahlt er i. d. R. einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.
In der Praxis stellt sich häufig die Frage:
Wie wird der Wert eines bestehenden Erbbaurechts ermittelt?
→ Diese Frage ist u. a. bei Verkäufen, Beleihungen, Erbauseinandersetzungen und steuerlichen Bewertungen relevant.
Rechtliche Grundlage
Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht nach den §§ 1 ff. ErbbauRG.
Es ist im Grundbuch (Abt. II) eingetragen und hat meist eine Laufzeit von 50 bis 99 Jahren.
Wesentliche Merkmale:
- Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaugebers
- Gebäude steht im Eigentum des Erbbauberechtigten
- Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses
Bewertungsanlässe
Die Wertermittlung eines Erbbaurechts wird u. a. benötigt für:
- Verkehrswertermittlung bei Verkauf / Kauf
- Beleihungswertermittlung für Banken
- Bewertung im Rahmen von Erb- und Schenkungssteuer
- Bewertung bei Erbauseinandersetzungen
- Bilanzielle Bewertung bei Unternehmen
Bewertungsmethodik
Die Bewertung eines Erbbaurechts erfolgt in der Regel nach der Ertragswertmethode, da der Wert des Rechts auf den wirtschaftlichen Vorteil für den Erbbauberechtigten abstellt.
1️⃣ Reinertragswert des Gebäudes
- Ermittlung des Mietwertes bzw. der Nutzungserträge des Gebäudes
- Abzug der laufenden Kosten / Bewirtschaftungskosten
- Kapitalisierung auf den Restlaufzeitzeitraum des Erbbaurechts (Restlaufzeit als Kapitalisierungszeitraum)
- Berücksichtigung des ggf. vereinbarten Rückfalles an den Grundstückseigentümer nach Ablauf der Restlaufzeit
2️⃣ Berücksichtigung des Erbbauzinses
- Erbbauzins stellt eine Belastung für den Erbbauberechtigten dar
- Kapitalisierung der künftigen Erbbauzinsverpflichtungen und Abzug vom Reinertragswert
3️⃣ Restlaufzeit und Rückfallrecht
- Restlaufzeit des Erbbaurechts ist maßgeblich → je kürzer, desto geringer der Wert
- Bei Rückfall ohne Entschädigung → Wertminderung beachten
- Bei vertraglich geregelter Rückfallentschädigung → positiver Einfluss auf den Wert
Zusammenfassung der Schritte
1️⃣ Ermittlung Reinertragswert Gebäude
2️⃣ Abzug Barwert Erbbauzinszahlungen
3️⃣ Berücksichtigung Restlaufzeit und Rückfallregelung
4️⃣ Ermittlung des Verkehrswertes des Erbbaurechts
Fazit
Die Wertermittlung eines Erbbaurechts ist eine spezialisierte Aufgabe, die umfassende Kenntnisse des Erbbaurechts, der marktüblichen Bewirtschaftungsansätze sowie der vertraglichen Gestaltung erfordert.
Für die sachgerechte Bewertung ist die exakte Analyse der Restlaufzeit, des Erbbauzinses und der Rückfallregelungen unerlässlich.
Weiterführende Informationen
👉 Gesetzliche Grundlage: Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)
👉 Relevante Literatur und Marktdaten → z.B. Gutachterausschüsse, Fachliteratur, Marktdatenshop im internen Bereich des Netzwerks.