Verkehrswert

Definition:

Der Verkehrswert bezeichnet den objektiven Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks, der zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. Er basiert auf dem Preis, den ein unabhängiger Dritter bereit wäre zu zahlen, ohne dass dabei außergewöhnliche oder persönliche Umstände (z. B. Notverkauf, familiäre Bindungen) den Preis beeinflussen.

Rechtliche Grundlage:

In Deutschland ist der Begriff im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Wichtige Einflussfaktoren:

• Lage: Makrolage (Stadt, Region, Infrastruktur) und Mikrolage (Nachbarschaft, Ausblick, Lärm, Anbindung)
• Objektmerkmale: Größe, Zuschnitt, Baujahr, Bauqualität, Zustand, Ausstattung
• Rechtliche Aspekte: Bestehende Mietverhältnisse, Baulasten, Denkmalschutz, Wegerechte oder Belastungen
• Marktbedingungen: Angebot und Nachfrage, Zinsniveau, regionale Preisentwicklungen

Verfahren zur Ermittlung:

Zur Bestimmung des Verkehrswerts können unterschiedliche Verfahren angewendet werden:

1. Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Immobilien, die kürzlich verkauft wurden
2. Ertragswertverfahren: Berechnung auf Basis der zu erwartenden Mieteinnahmen (häufig bei Renditeobjekten)
3. Sachwertverfahren: Ermittlung auf Grundlage der Herstellungskosten abzüglich Wertminderung (meist für selbstgenutzte Immobilien)

Bedeutung in der Praxis:

Der Verkehrswert spielt eine wichtige Rolle bei:

• Kauf- und Verkaufsverhandlungen (Orientierung für faire Preise)
• Immobilienfinanzierungen (z. B. als Grundlage für Kredite und Beleihungswerte)
• Erbschaften und Schenkungen (z. B. für steuerliche Bewertungen)
• Zwangsversteigerungen und gerichtlichen Verfahren
• Versicherungsfragen (Absicherung von Gebäuden gegen Schäden)

Hinweis: Der Verkehrswert ist nicht zwingend identisch mit dem tatsächlich erzielten Kaufpreis, da persönliche Verhandlungsspielräume, Marktstimmungen oder besondere Käuferinteressen den endgültigen Preis beeinflussen können.