Schiedsgutachten
Ein Schiedsgutachten ist ein verbindliches Gutachten, das von einem unabhängigen, neutral bestellten Sachverständigen zur Klärung streitiger Fragen zwischen Vertragsparteien erstellt wird. Anders als ein gewöhnliches Gutachten entfaltet das Schiedsgutachten unmittelbare Rechtswirkung für beide Parteien, sofern diese sich vorab vertraglich darauf verständigt haben.
Rechtsgrundlage und Verfahren
Die Grundlage für ein Schiedsgutachten bildet eine vertragliche Vereinbarung, in der sich die Parteien verpflichten, eine bestimmte Frage – beispielsweise zur Wertermittlung einer Immobilie, zur Mängelbeseitigung oder zur Schadenshöhe – durch einen Sachverständigen klären zu lassen. Die Parteien erkennen das Ergebnis vorab als verbindlich an. Das Schiedsgutachten ist damit rechtlich ein Mittel der privatautonomen Streitbeilegung außerhalb staatlicher Gerichte.
Üblicherweise benennen beide Parteien jeweils einen Sachverständigen; diese beiden Experten einigen sich auf einen dritten, unabhängigen Gutachter – den sogenannten Schiedsgutachter oder Obmann. In der Praxis kann auch direkt ein einzelner Sachverständiger gemeinsam beauftragt werden. Das Verfahren ist formfrei, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Anwendung in der Immobilienbewertung
Im Immobilienbereich kommt das Schiedsgutachten häufig bei Bewertungsfragen zum Einsatz: Streitigkeiten über den Verkehrswert zwischen Käufer und Verkäufer, Auseinandersetzungen unter Miteigentümern, Bewertung von Grundstücken bei Erbauseinandersetzungen oder bei der Auflösung von Gesellschaften. Der beauftragte Sachverständige erstellt ein Verkehrswertgutachten, das für beide Parteien bindend ist.
Die Qualifikation des Schiedsgutachters richtet sich nach der Aufgabenstellung: Bei Verkehrswertgutachten sollte eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder die öffentliche Bestellung und Vereidigung (öbuv) vorliegen; bei Bauschadensfragen kommen gleichwertig Zertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024, öbuv oder Qualifikationen von TÜV, DEKRA, EIPOS oder AIBau/IFS in Betracht.
Abgrenzung zu anderen Gutachtenformen
Das Schiedsgutachten unterscheidet sich wesentlich vom Parteigutachten, das eine Partei einseitig beauftragt und das keine Bindungswirkung für die Gegenseite entfaltet. Auch vom gerichtlichen Sachverständigengutachten ist es zu trennen: Letzteres wird im Rahmen eines Gerichtsverfahrens vom Richter beauftragt und dient der Entscheidungsfindung des Gerichts, während das Schiedsgutachten auf privatautonomer Vereinbarung beruht und ein Gerichtsverfahren vermeiden soll.
Die Anfechtung eines Schiedsgutachtens ist nur in engen Grenzen möglich, etwa bei offensichtlichen Fehlern, Befangenheit des Gutachters oder grober Verletzung der Gutachtenpflichten. Dies macht das Schiedsgutachten zu einem effizienten und endgültigen Instrument der außergerichtlichen Streitbeilegung.
Häufige Fragen
Ist ein Schiedsgutachten für beide Parteien verbindlich?
Ja, wenn sich beide Parteien vorab vertraglich verpflichtet haben, das Ergebnis des Schiedsgutachtens anzuerkennen. Es entfaltet dann unmittelbare Rechtswirkung und ist nur in engen Ausnahmefällen anfechtbar.
Wer kann als Schiedsgutachter tätig werden?
Als Schiedsgutachter sollte ein unabhängiger, fachlich qualifizierter Sachverständiger beauftragt werden. Bei Immobilienbewertungen empfiehlt sich eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder eine öffentliche Bestellung und Vereidigung.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
