Scheinbestandteile
Scheinbestandteile sind Sachen, die zwar mit einem Grundstück oder Gebäude körperlich verbunden sind, aber rechtlich selbstständig bleiben, weil sie nur zu einem vorübergehenden Zweck eingefügt wurden. Anders als wesentliche Bestandteile nach § 94 BGB verlieren Scheinbestandteile gemäß § 95 BGB ihre Eigenschaft als bewegliche Sache nicht.
Rechtliche Bedeutung
Die Abgrenzung zwischen Scheinbestandteilen und wesentlichen Bestandteilen ist in der Immobilienbewertung und im Immobilienrecht von erheblicher Bedeutung. Während wesentliche Bestandteile rechtlich unselbstständig werden und dem Eigentümer des Grundstücks zufallen, können Scheinbestandteile gesondert veräußert, verpfändet oder gepfändet werden. Sie fallen nicht automatisch unter das Grundstückseigentum.
Entscheidend für die Einordnung als Scheinbestandteil ist der vorübergehende Zweck der Verbindung. Dieser muss bereits bei der Einfügung objektiv erkennbar sein. Typische Beispiele sind Baugerüste, Messebuden, Container auf Gewerbegrundstücken oder Verkaufsstände. Auch Maschinen und Anlagen können Scheinbestandteile sein, wenn sie nur zeitweilig eingebaut werden.
Abgrenzung zu wesentlichen Bestandteilen
Während wesentliche Bestandteile nach § 94 BGB nicht ohne Zerstörung oder wesentliche Veränderung der Substanz getrennt werden können und auf Dauer mit dem Grundstück verbunden sind, zeichnen sich Scheinbestandteile gerade durch ihre vorübergehende Verbindung aus. Die Unterscheidung erfolgt nicht allein nach der Art der Befestigung, sondern nach dem Zweck und der beabsichtigten Dauer.
In der Praxis kann die Abgrenzung schwierig sein: Eine fest eingebaute Heizungsanlage ist regelmäßig wesentlicher Bestandteil, während eine temporär installierte Bauheizung als Scheinbestandteil gilt. Ebenso verhält es sich mitEinbauten in Mieträumen, die ausdrücklich nach Ende des Mietverhältnisses wieder entfernt werden sollen.
Bedeutung für die Bewertung
Bei der Verkehrswertermittlung von Immobilien müssen Scheinbestandteile gesondert betrachtet werden. Sie gehören nicht zum Wert des Grundstücks oder Gebäudes, sondern sind eigenständige Vermögensgegenstände. Dies ist insbesondere bei der Beleihungswertermittlung, bei Zwangsversteigerungen und bei der Besteuerung zu beachten. Betriebsvorrichtungen, die ebenfalls als Scheinbestandteile gelten können, unterliegen gesonderten bewertungsrechtlichen Regelungen.
Häufige Fragen
Was unterscheidet Scheinbestandteile von wesentlichen Bestandteilen?
Scheinbestandteile sind nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden und bleiben rechtlich selbstständige Sachen, während wesentliche Bestandteile auf Dauer eingefügt werden und ihre rechtliche Selbstständigkeit verlieren.
Gehören Scheinbestandteile zum Grundstückswert?
Nein, Scheinbestandteile sind eigenständige Vermögensgegenstände und gehören nicht zum Verkehrswert des Grundstücks. Sie müssen bei der Immobilienbewertung gesondert betrachtet werden.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
