Normalherstellungskosten
Normalherstellungskosten (NHK) sind standardisierte Durchschnittswerte der Herstellungskosten je Flächeneinheit (üblicherweise je Quadratmeter Brutto-Grundfläche) für Gebäude bestimmter Gebäudearten, Bauweisen und Ausstattungsstandards. Sie werden im Sachwertverfahren zur Ermittlung des Gebäudesachwerts verwendet und stellen die Kosten dar, die für die Errichtung eines Gebäudes unter normalen Umständen anfallen würden.
Bedeutung im Sachwertverfahren
Die Normalherstellungskosten bilden die zentrale Berechnungsgrundlage für den Gebäudesachwert im Rahmen der Immobilienbewertung nach der ImmoWertV. Sie werden mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes multipliziert und anschließend um Alterswertminderung sowie bauliche Besonderheiten angepasst. Dadurch entsteht der Gebäudesachwert, der zusammen mit dem Bodenwert den vorläufigen Sachwert der Immobilie ergibt.
Die NHK werden in der Regel von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Basis regionaler Marktdaten ermittelt und regelmäßig aktualisiert. Sie berücksichtigen die ortsüblichen Baukosten und werden nach Gebäudeart (z. B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Bürogebäude), Bauweise (z. B. massiv, Fertigbauweise) und Ausstattungsstandard (einfach, mittel, gehoben) differenziert.
Abgrenzung zu tatsächlichen Baukosten
Normalherstellungskosten sind nicht mit den tatsächlich angefallenen individuellen Baukosten eines konkreten Objekts gleichzusetzen. Sie stellen vielmehr typisierte Durchschnittswerte dar, die eine objektive und nachvollziehbare Bewertung ermöglichen. Individuelle Besonderheiten wie außergewöhnliche Ausstattungsmerkmale, besondere Baukonstruktionen oder unwirtschaftliche Bauausführungen werden über Zu- oder Abschläge berücksichtigt.
Die Anwendung der Normalherstellungskosten gewährleistet eine einheitliche und vergleichbare Bewertungspraxis. Sie sind damit ein wichtiges Instrument für die Wertermittlung insbesondere bei selbstgenutzten Immobilien, für die keine Vergleichspreise oder Ertragsangaben vorliegen.
Ermittlung und Aktualisierung
Die Gutachterausschüsse leiten die Normalherstellungskosten aus der Auswertung von Bauunterlagen, Baukostendatenbanken und Marktbefragungen ab. Aufgrund der Baukostenentwicklung müssen die NHK regelmäßig angepasst werden, um die aktuellen Marktverhältnisse widerzuspiegeln. Für die fachgerechte Anwendung im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens ist eine Qualifikation nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder öbuv erforderlich.
Häufige Fragen
Woher bekomme ich die aktuellen Normalherstellungskosten?
Die aktuellen Normalherstellungskosten werden von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und veröffentlicht. Sie können dort angefragt oder in den jeweiligen Kaufpreissammlungen eingesehen werden.
Sind Normalherstellungskosten und tatsächliche Baukosten identisch?
Nein, Normalherstellungskosten sind standardisierte Durchschnittswerte für typische Gebäude, während tatsächliche Baukosten die individuell angefallenen Kosten eines konkreten Bauprojekts darstellen. Besonderheiten werden über Zu- oder Abschläge erfasst.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
