Beleihungswert
Definition:
Der Beleihungswert ist der von einem Kreditinstitut festgelegte vorsichtige Wert einer Immobilie, der zur Absicherung eines Darlehens dient. Er wird von Banken und Finanzdienstleistern als Grundlage herangezogen, um festzulegen, wie hoch ein Objekt im Rahmen einer Finanzierung beliehen werden kann, ohne dass das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank zu hoch wird.
Unterschied zum Verkehrswert:
Während der Verkehrswert den aktuellen Marktwert einer Immobilie beschreibt (den zu erwartenden Kaufpreis), liegt der Beleihungswert meist etwas niedriger. Banken berücksichtigen hierbei mögliche künftige Wertschwankungen und kalkulieren vorsichtig, um auch bei fallenden Immobilienpreisen ausreichend Sicherheit zu haben.
Bestimmende Faktoren:
- Lage und Infrastruktur (Attraktivität der Umgebung, Anbindung, Entwicklungspotenzial)
- Bauzustand und Ausstattung des Gebäudes
- Ertragsfähigkeit (Mieteinnahmen bei vermieteten Objekten)
- Rechtliche Rahmenbedingungen wie bestehende Grundschulden oder Wegerechte
- Langfristige Marktprognosen, nicht nur der aktuelle Marktpreis
Berechnung:
Der Beleihungswert wird durch ein Gutachten ermittelt, das von einem bankinternen oder externen Sachverständigen erstellt wird.
Typisch ist eine Beleihungsgrenze, z. B.:
- 60–80 % des Beleihungswertes werden tatsächlich als Kredit ausgezahlt.
- Beispiel: Immobilie mit Verkehrswert 500.000 €, Beleihungswert 450.000 €, Beleihungsgrenze 80 % → maximaler Kredit = 360.000 €.
Bedeutung in der Praxis:
- Grundlage für die Höhe des Hypothekendarlehens
- Maßgeblich für den Beleihungsauslauf (Verhältnis Kredit zu Beleihungswert)
- Relevant bei Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen
- Einfluss auf die Zinskonditionen: je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger meist die Zinsen
💡 Hinweis: Der Beleihungswert ist ein bankinterner Sicherheitswert, der im Zweifel unter dem Kaufpreis liegt. Käufer sollten ihn kennen, da er bestimmt, wie viel Eigenkapital zusätzlich eingebracht werden muss.
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