Eigenkapital
Eigenkapital bezeichnet im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung denjenigen Teil der Kaufsumme und Erwerbsnebenkosten, den der Käufer aus eigenen finanziellen Mitteln aufbringt, ohne dabei auf Kredite oder sonstige Fremdmittel angewiesen zu sein. Es bildet die Basis der Finanzierungsstruktur und mindert den Fremdkapitalbedarf.
Bedeutung für die Immobilienfinanzierung
Das Eigenkapital stellt einen zentralen Faktor bei der Kreditvergabe durch Banken und andere Finanzierungsinstitute dar. Ein höherer Eigenkapitalanteil verringert das Ausfallrisiko des Kreditgebers und führt in der Regel zu günstigeren Zinskonditionen für den Darlehensnehmer. Üblicherweise wird ein Eigenkapitalanteil empfohlen, der mindestens die Erwerbsnebenkosten – bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklercourtage – abdeckt.
Zu den typischen Bestandteilen des Eigenkapitals zählen vorhandenes Bargeld, Bankguthaben, Wertpapiere, Bausparverträge sowie vorhandenes Immobilienvermögen. Auch Eigenleistungen am Bau können unter bestimmten Voraussetzungen als Eigenkapital anerkannt werden, sofern sie fachlich qualifiziert erbracht und realistisch bewertet werden.
Eigenkapitalquote und Beleihungswert
Die Eigenkapitalquote gibt den prozentualen Anteil des Eigenkapitals am Gesamtfinanzierungsbedarf an. Sie beeinflusst maßgeblich die Höhe der Beleihungsgrenze, bis zu der ein Kreditinstitut bereit ist, eine Immobilie zu finanzieren. Der Beleihungswert wird von Banken konservativ ermittelt und liegt in der Regel unterhalb des Verkehrswerts. Eine höhere Eigenkapitalquote ermöglicht eine solidere Finanzierungsstruktur und erhöht die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage.
Abgrenzung zum Fremdkapital
Während Eigenkapital aus eigenen Vermögenswerten stammt und keine Rückzahlungsverpflichtung gegenüber Dritten begründet, bezeichnet Fremdkapital alle von externen Geldgebern zur Verfügung gestellten Mittel, die verzinst und getilgt werden müssen. Die Kombination beider Kapitalarten bestimmt die Gesamtfinanzierungsstruktur einer Immobilieninvestition. Bei vollständiger Fremdfinanzierung ohne Eigenkapital erhöhen sich Zinskosten und Finanzierungsrisiko erheblich.
Relevanz in der Immobilienbewertung
Im Rahmen der Immobilienbewertung spielt das Eigenkapital insofern eine Rolle, als die Finanzierbarkeit eines Objekts die Nachfrage und damit indirekt auch den Marktwert beeinflussen kann. Für die Ermittlung des Verkehrswerts gemäß ImmoWertV ist das Eigenkapital des Erwerbers allerdings nicht unmittelbar relevant, da der Verkehrswert unabhängig von individuellen Finanzierungsverhältnissen zu ermitteln ist.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital ist bei einer Immobilienfinanzierung erforderlich?
Eine feste Vorgabe existiert nicht. Empfohlen wird häufig ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten, um günstige Kreditkonditionen zu erhalten. Finanzierungen sind aber auch mit geringerem oder ohne Eigenkapital möglich, allerdings zu höheren Zinsen und strengeren Voraussetzungen.
Zählen Eigenleistungen als Eigenkapital?
Ja, Eigenleistungen können unter bestimmten Bedingungen als Eigenkapital anerkannt werden. Voraussetzung ist, dass die Leistungen fachlich qualifiziert erbracht werden und realistisch bewertet sind. Banken begrenzen die Anrechenbarkeit häufig auf einen bestimmten Prozentsatz der Gesamtkosten.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
