Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den ein Kreditinstitut bei der Vergabe von Immobilienkrediten als dauerhaft realisierbaren Sicherheitswert zugrunde legt. Er wird gemäß § 16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Eigenschaften des Objekts, der normalen und regionalen Marktgegebenheiten sowie der aus der Immobilie erzielbaren Erträge ermittelt.
Bedeutung und Funktion
Der Beleihungswert dient Banken und Pfandbriefbanken als konservative Bewertungsgrundlage für die Absicherung von Immobilienkrediten. Anders als der Verkehrswert, der den aktuell am Markt erzielbaren Preis darstellt, wird der Beleihungswert vorsichtiger ermittelt. Dabei werden spekulative Elemente, Sondereinflüsse und vorübergehende Wertschwankungen bewusst ausgeblendet. Ziel ist es, einen Wert zu bestimmen, der auch bei einer späteren Verwertung der Immobilie – etwa im Falle einer Zwangsversteigerung – mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielt werden kann.
Ermittlung und Berechnung
Die Ermittlung des Beleihungswerts erfolgt durch qualifizierte Gutachter oder interne Bewerter der Kreditinstitute. Dabei kommen ähnliche Verfahren wie bei der Verkehrswertermittlung zum Einsatz – Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Allerdings werden Abschläge vorgenommen, um Risiken wie Marktzyklen, Leerstandsrisiken oder bauliche Besonderheiten zu berücksichtigen. Der Beleihungswert liegt daher typischerweise unter dem Marktwert der Immobilie.
Abgrenzung zum Verkehrswert
Während der Verkehrswert den aktuellen, marktgerechten Preis einer Immobilie abbildet, orientiert sich der Beleihungswert an der langfristigen Wertbeständigkeit. Der Verkehrswert kann durch Marktüberhitzung, Einzelkäuferinteressen oder kurzfristige Trends beeinflusst sein. Der Beleihungswert hingegen folgt einem konservativen Ansatz und ist rechtlich über das Pfandbriefgesetz geregelt. In der Praxis liegt der Beleihungswert oft zwischen 60 und 90 Prozent des Verkehrswerts, abhängig von Objektart, Lage und Marktsituation.
Relevanz für Kreditnehmer
Für Darlehensnehmer ist der Beleihungswert maßgeblich, da er die Höhe des maximal gewährten Kredits mitbestimmt. Banken finanzieren häufig bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze – häufig 60 oder 80 Prozent des Beleihungswerts. Liegt der Kaufpreis über dem Beleihungswert, muss der Käufer entsprechend mehr Eigenkapital einbringen oder mit höheren Zinsen rechnen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert?
Der Verkehrswert entspricht dem aktuellen Marktwert einer Immobilie, während der Beleihungswert ein konservativ ermittelter, langfristig realisierbarer Sicherheitswert für Kreditinstitute ist. Der Beleihungswert liegt daher meist deutlich unter dem Verkehrswert.
Wer ermittelt den Beleihungswert?
Der Beleihungswert wird von qualifizierten Gutachtern oder internen Bewertern des Kreditinstituts nach den Vorgaben des Pfandbriefgesetzes ermittelt.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
