Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine kommunale Realsteuer, die auf den Besitz inländischer Grundstücke erhoben wird. Sie belastet das Eigentum an Grundstücken unabhängig von der wirtschaftlichen Ertragskraft des Eigentümers und stellt eine der wichtigsten und stabilsten Einnahmequellen der Gemeinden dar.
Arten der Grundsteuer
Das deutsche Steuerrecht unterscheidet grundsätzlich drei Arten der Grundsteuer:
- Grundsteuer A (agrarisch): für land- und forstwirtschaftliche Betriebe
- Grundsteuer B (baulich): für bebaute und bebaubare Grundstücke sowie Gebäude
- Grundsteuer C: für baureife, aber unbebaute Grundstücke (Kommunen können diese optional erheben)
Die Grundsteuer B ist in der Praxis die am weitesten verbreitete Form und betrifft Wohn- und Geschäftsgrundstücke.
Bemessungsgrundlage und Berechnung
Die Grundsteuer wird in einem mehrstufigen Verfahren ermittelt. Zunächst legt das Finanzamt den Grundsteuerwert (früher: Einheitswert) fest. Dieser wird mit einer bundeseinheitlichen oder länderspezifischen Steuermesszahl multipliziert, woraus sich der Grundsteuermessbetrag ergibt. Die Gemeinde wendet schließlich ihren individuellen Hebesatz an, um die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer zu berechnen.
Grundsteuerreform
Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts wurde die Bemessung der Grundsteuer grundlegend reformiert. Die alten Einheitswerte wurden durch neue Bewertungsverfahren ersetzt. Die meisten Bundesländer wenden das Bundesmodell an, einige Länder haben eigene Landesmodelle entwickelt. Die Neubewertung aller Grundstücke erfolgte mit Stichtag und die reformierte Grundsteuer wird auf dieser Basis erhoben.
Verhältnis zum Verkehrswert
Der für die Grundsteuer maßgebliche Grundsteuerwert ist nicht identisch mit dem Verkehrswert einer Immobilie. Während der Verkehrswert den erzielbaren Marktpreis abbildet, dient der Grundsteuerwert ausschließlich steuerlichen Zwecken und wird nach standardisierten, typisierenden Verfahren ermittelt. Für die Ermittlung des Verkehrswerts im Rahmen einer professionellen Immobilienbewertung gelten die Regelungen der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung).
Rechtliche Einordnung
Die Grundsteuer ist als Realsteuer ausgestaltet, das heißt, sie knüpft an den Besitz einer Sache (Grundstück) an, nicht an die persönlichen Verhältnisse des Steuerpflichtigen. Schuldner der Grundsteuer ist der Eigentümer des Grundstücks. Bei vermieteten Objekten kann die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A und B?
Grundsteuer A wird auf land- und forstwirtschaftliche Betriebe erhoben, Grundsteuer B auf bebaute und bebaubare Grundstücke sowie Gebäude. Die Grundsteuer B betrifft somit Wohn- und Geschäftsimmobilien.
Ist der Grundsteuerwert dasselbe wie der Verkehrswert?
Nein. Der Grundsteuerwert dient ausschließlich der Besteuerung und wird nach standardisierten Verfahren ermittelt. Der Verkehrswert bildet dagegen den erzielbaren Marktpreis einer Immobilie ab und wird nach den Vorgaben der ImmoWertV bestimmt.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
