Außenanlagen
Außenanlagen sind alle baulichen, gärtnerischen und technischen Einrichtungen, die sich außerhalb des eigentlichen Gebäudes auf einem Grundstück befinden. Sie umfassen befestigte und unbefestigte Flächen, bepflanzte Bereiche sowie infrastrukturelle Anlagen, die der Erschließung, Nutzung oder Gestaltung des Grundstücks dienen.
Bestandteile und Umfang
Zu den Außenanlagen zählen insbesondere Zufahrten, Wege, Stellplätze und Garagenzufahrten, Einfriedungen wie Zäune, Mauern und Hecken, Terrassen und Balkone (soweit nicht zum Gebäude gehörig), Gartenanlagen mit Rasen, Bepflanzung und Bäumen, Ver- und Entsorgungsleitungen außerhalb des Gebäudes, Beleuchtungsanlagen, Stützmauern und Böschungsbefestigungen sowie Spielplätze, Müllstandplätze und Fahrradabstellanlagen.
Bei Gewerbe- und Industriegrundstücken gehören auch Umzäunungen, Toranlagen, Parkplatzflächen, Außenbeleuchtung und Freiflächen zur Lagerung oder Produktion zu den Außenanlagen.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
In der Immobilienbewertung werden Außenanlagen als wertbildender Faktor berücksichtigt. Sie erhöhen den Verkehrswert eines Grundstücks, da sie zur Gebrauchsfähigkeit und Nutzbarkeit beitragen. Der Zustand, die Qualität und die Funktionalität der Außenanlagen fließen in die Bewertung ein. Mangelhaft unterhaltene oder fehlende Außenanlagen können zu Wertminderungen führen.
Die Herstellungskosten von Außenanlagen werden im Sachwertverfahren gesondert ermittelt und zum Gebäudesachwert addiert. Auch im Ertragswertverfahren können notwendige Instandsetzungen oder Neuanlagen von Außenanlagen als Modernisierungsbedarf Berücksichtigung finden.
Abgrenzung und rechtliche Einordnung
Außenanlagen sind bauplanungs- und bauordnungsrechtlich häufig genehmigungspflichtig oder zumindest anzeigepflichtig. Sie sind vom Gebäude selbst abzugrenzen, bilden jedoch gemeinsam mit diesem die bauliche Gesamtanlage eines Grundstücks. In der Baukostenermittlung werden Außenanlagen in der Kostengruppe 500 nach DIN 276 erfasst.
Für die fachgerechte Planung und Ausführung von Außenanlagen sind je nach Art und Umfang Landschaftsarchitekten, Garten- und Landschaftsbauer oder Bauingenieure zuständig.
Häufige Fragen
Was gehört alles zu den Außenanlagen?
Zu den Außenanlagen gehören alle Einrichtungen außerhalb des Gebäudes wie Zufahrten, Wege, Stellplätze, Terrassen, Gartenanlagen, Einfriedungen, Beleuchtung, Stützmauern sowie Ver- und Entsorgungsleitungen auf dem Grundstück.
Wie werden Außenanlagen in der Immobilienbewertung berücksichtigt?
Außenanlagen erhöhen den Verkehrswert eines Grundstücks. Im Sachwertverfahren werden ihre Herstellungskosten gesondert ermittelt und zum Gebäudewert addiert. Zustand und Qualität beeinflussen den Gesamtwert der Immobilie.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
