Gebäudesachwert
Der Gebäudesachwert ist der rechnerisch ermittelte Wert eines Gebäudes im Rahmen des Sachwertverfahrens nach ImmoWertV. Er repräsentiert die Herstellungskosten der baulichen Anlagen zum Wertermittlungsstichtag, vermindert um Alterswertminderungen und gegebenenfalls sonstige wertbeeinflussende Umstände.
Bedeutung im Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren dient der Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien, bei denen der Substanzwert im Vordergrund steht. Der Gebäudesachwert bildet dabei neben dem Bodenwert eine der beiden Hauptkomponenten. Während der Bodenwert den Wert des unbebauten Grundstücks abbildet, erfasst der Gebäudesachwert den Wert der aufstehenden baulichen Anlagen.
Berechnung
Die Ermittlung erfolgt in mehreren Schritten: Zunächst werden die Regelherstellungskosten des Gebäudes ermittelt, die sich aus der Brutto-Grundfläche und den Normalherstellungskosten je Flächeneinheit ergeben. Diese Kosten werden um bauliche Besonderheiten und die zeitliche Entwicklung angepasst. Anschließend erfolgt die Alterswertminderung, die den baulichen Verschleiß sowie die wirtschaftliche und funktionale Überalterung berücksichtigt. Das Ergebnis ist der Gebäudesachwert.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Der Gebäudesachwert ist strikt vom Bodenwert zu trennen: Letzterer bezieht sich ausschließlich auf den Wert des Grund und Bodens ohne Gebäude. Zusammen ergeben beide Werte den vorläufigen Sachwert, der anschließend durch Marktanpassung zum endgültigen Sachwert fortentwickelt wird. Der Gebäudesachwert ist zudem nicht mit dem Gebäudeertragswert zu verwechseln, der im Ertragswertverfahren zum Einsatz kommt und auf Basis der erzielbaren Erträge ermittelt wird.
Anwendungsbereiche
Der Gebäudesachwert findet vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen sowie öffentlichen und speziellen Immobilien Anwendung, deren Wert primär durch die Bausubstanz bestimmt wird. Für die fachgerechte Ermittlung im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens ist eine Qualifikation nach DIN EN ISO/IEC 17024, öbuv oder eine vergleichbare Sachverständigenzertifizierung erforderlich.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Gebäudesachwert und Bodenwert?
Der Gebäudesachwert erfasst ausschließlich den Wert der baulichen Anlagen (Gebäude), während der Bodenwert den Wert des unbebauten Grundstücks darstellt. Beide zusammen bilden den vorläufigen Sachwert einer Immobilie.
Wie wird die Alterswertminderung beim Gebäudesachwert berücksichtigt?
Die Alterswertminderung berücksichtigt den baulichen Verschleiß sowie wirtschaftliche und funktionale Überalterung. Sie wird von den Regelherstellungskosten abgezogen, um den tatsächlichen Gebäudesachwert zum Wertermittlungsstichtag zu ermitteln.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
