Sachwert
Der Sachwert bezeichnet in der Immobilienbewertung den Wert einer Immobilie, der sich aus der Addition von Bodenwert und Gebäudesachwert zusammensetzt. Er bildet die Grundlage des Sachwertverfahrens, einem der drei normierten Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
Das Sachwertverfahren kommt vorrangig bei Immobilien zum Einsatz, die überwiegend selbst genutzt werden und bei denen keine oder nur untergeordnete Ertragserwartungen im Vordergrund stehen. Typische Anwendungsfälle sind Ein- und Zweifamilienhäuser, eigengenutzte Eigentumswohnungen sowie öffentliche Gebäude oder Sonderbauten. Der Sachwert spiegelt damit den substanzorientierten Wert der Immobilie wider, unabhängig von möglichen Mieteinnahmen.
Berechnung des Sachwerts
Die Ermittlung erfolgt in mehreren Schritten: Zunächst wird der Bodenwert auf Grundlage der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts bestimmt. Parallel dazu wird der Gebäudesachwert berechnet, indem die Herstellungskosten des Gebäudes ermittelt und um Alterswertminderungen korrigiert werden. Die Herstellungskosten können über Normalherstellungskosten oder individuelle Baukostenschätzung bestimmt werden. Anschließend werden Bodenwert und Gebäudesachwert addiert. Der so ermittelte Wert wird häufig noch durch einen Sachwertfaktor an die Marktverhältnisse angepasst, um den vorläufigen Sachwert in den marktangepassten Sachwert zu überführen.
Abgrenzung zu anderen Verfahren
Während der Sachwert die Substanz einer Immobilie abbildet, steht beim Ertragswert die Renditeerwartung im Vordergrund. Das Ertragswertverfahren wird daher vor allem bei vermieteten Objekten und Renditeobjekten angewendet. Das Vergleichswertverfahren hingegen orientiert sich an tatsächlichen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte. Je nach Objektart und Bewertungszweck ist das Sachwertverfahren das geeignete oder das subsidiäre Verfahren. Eine qualifizierte Immobilienbewertung zur Ermittlung des Verkehrswerts erfordert die Beauftragung eines entsprechend zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Häufige Fragen
Wann wird der Sachwert einer Immobilie ermittelt?
Der Sachwert wird hauptsächlich bei selbstgenutzten Immobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen ermittelt, bei denen die Substanz und nicht die Ertragserwartung im Vordergrund steht.
Aus welchen Komponenten setzt sich der Sachwert zusammen?
Der Sachwert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert. Der Gebäudesachwert wird aus den Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung berechnet.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
