Rohertrag
Der Rohertrag bezeichnet den Jahresbruttoertrag, der aus der Nutzung einer Immobilie erzielt wird, bevor Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Er stellt die Summe aller erzielbaren Erträge aus der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie innerhalb eines Jahres dar.
Bedeutung im Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV bildet der Rohertrag die Grundlage für die Ermittlung des Reinertrags. Er umfasst sämtliche Miet- und Pachteinnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und marktüblicher Vermietung nachhaltig erzielbar sind. Dabei wird üblicherweise von der marktüblichen Jahresmiete ausgegangen, nicht von der tatsächlich vereinbarten Miete, sofern diese vom Marktniveau abweicht.
Der Rohertrag berücksichtigt die Sollmiete bei vollständiger Vermietung. Leerstandsrisiken und nicht umlagefähige Betriebskosten werden in der Regel erst bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten bzw. des Reinertrags berücksichtigt.
Berechnung und Ermittlung
Die Ermittlung des Rohertrags erfolgt durch Multiplikation der erzielbaren Nettokaltmiete oder Pacht mit der vermietbaren Fläche und Hochrechnung auf das Jahr. Bei gemischt genutzten Immobilien werden die Erträge der unterschiedlichen Nutzungsarten getrennt ermittelt und summiert. Umlagefähige Nebenkosten, die der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete zahlt, zählen nicht zum Rohertrag, da sie durchlaufende Posten darstellen.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Vom Rohertrag ist der Reinertrag zu unterscheiden: Dieser ergibt sich erst nach Abzug der Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag. Der Reinertrag bildet die Basis für die Kapitalisierung im Ertragswertverfahren und stellt den eigentlich wertbildenden Ertrag dar. Ebenfalls abzugrenzen ist der Rohertrag vom tatsächlichen Istbezug, der die real vereinnahmten Mieten abbildet und von Leerstand, Mietausfällen oder Sonderkonditionen beeinflusst sein kann.
Anwendung in der Praxis
Der Rohertrag wird vor allem bei der Bewertung von Renditeimmobilien, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien herangezogen. Sachverständige ermitteln ihn auf Grundlage von Marktdaten, Mietspiegeln oder Vergleichsmieten. Für die Erstellung von Verkehrswertgutachten ist eine Qualifikation nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder eine öffentliche Bestellung und Vereidigung (öbuv) erforderlich.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Rohertrag und Reinertrag?
Der Rohertrag umfasst die Bruttomieteinnahmen vor Abzug der Bewirtschaftungskosten. Der Reinertrag ergibt sich erst nach Abzug dieser Kosten und bildet die Grundlage für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren.
Welche Einnahmen zählen zum Rohertrag?
Zum Rohertrag zählen alle nachhaltig erzielbaren Miet- und Pachterträge aus der Immobiliennutzung, in der Regel auf Basis der marktüblichen Nettokaltmiete. Umlagefähige Nebenkosten gehören nicht zum Rohertrag.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
