Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist ein in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregeltes Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken, bei dem der Wert primär aus den nachhaltig erzielbaren Reinerträgen der baulichen Anlagen und des Grundstücks abgeleitet wird. Es dient der Wertermittlung von überwiegend fremdgenutzten, ertragsbringenden Immobilien.
Anwendungsbereich
Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei der Bewertung von Renditeobjekten zum Einsatz, insbesondere bei Mietwohn- und Geschäftshäusern, Bürogebäuden sowie gemischt genutzten Immobilien. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren, das von den Herstellungskosten ausgeht, oder zum Vergleichswertverfahren, das auf Kaufpreisen vergleichbarer Objekte basiert, orientiert sich das Ertragswertverfahren an der Ertragskraft des Objekts. Dies macht es zum bevorzugten Verfahren für Investoren und Kapitalanleger, da es die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie in den Vordergrund stellt.
Grundprinzip und Berechnung
Der Ertragswert setzt sich im Wesentlichen aus zwei Komponenten zusammen: dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Der Bodenwert wird in der Regel aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche ermittelt. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem Reinertrag des Gebäudes, der über die Restnutzungsdauer kapitalisiert wird. Hierzu wird der jährliche Rohertrag (Mieteinnahmen) um Bewirtschaftungskosten bereinigt und anschließend um die Bodenwertverzinsung vermindert, um den reinen Gebäudereinertrag zu erhalten.
Zentrale Größe bei der Kapitalisierung ist der Liegenschaftszins, der die marktübliche Verzinsung für Grundstücksinvestitionen widerspiegelt. Dieser wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und ist entscheidend für die Abzinsung der künftigen Erträge auf den Bewertungsstichtag. Die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen bestimmt den Zeitraum, über den Erträge kapitalisiert werden.
Abgrenzung und Bedeutung
Das Ertragswertverfahren ist strikt von den beiden anderen normierten Verfahren der ImmoWertV abzugrenzen. Während das Vergleichswertverfahren marktbasiert arbeitet und das Sachwertverfahren substanzorientiert vorgeht, ist das Ertragswertverfahren ertragsbasiert. In der Praxis wird es häufig als das sachgerechteste Verfahren für vermietete Objekte angesehen, da es die Sichtweise eines rational handelnden Käufers am besten abbildet: Der Kaufpreis orientiert sich an den erzielbaren Einnahmen. Für Eigennutzer oder bei Objekten ohne Ertragsorientierung ist das Verfahren hingegen weniger geeignet.
Normative Grundlage
Die detaillierten Regelungen zum Ertragswertverfahren finden sich in den §§ 17 bis 20 der ImmoWertV. Diese Vorschriften konkretisieren die Ermittlung von Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert und Liegenschaftszins und gewährleisten eine bundeseinheitliche, transparente Bewertungsmethodik.
Häufige Fragen
Für welche Immobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren wird vor allem für ertragsbringende, vermietete Immobilien eingesetzt, insbesondere Mietwohn- und Geschäftshäuser, Bürogebäude sowie gemischt genutzte Objekte. Es ist das bevorzugte Verfahren, wenn der Wert einer Immobilie primär aus ihren Mieteinnahmen abgeleitet werden soll.
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen (Mieten), während das Sachwertverfahren von den Herstellungskosten der baulichen Anlagen ausgeht. Das Ertragswertverfahren ist daher für Renditeobjekte geeignet, das Sachwertverfahren eher für eigengenutzte oder schwer vermietbare Immobilien.
