Marktwert
Der Marktwert bezeichnet den geschätzten Betrag, für den eine Immobilie am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
Der Marktwert ist ein zentraler Begriff der Wertermittlung und bildet die Grundlage für zahlreiche Bewertungsanlässe. Er repräsentiert den wahrscheinlich erzielbaren Preis unter normalen Marktbedingungen und berücksichtigt die objektiven Gegebenheiten der Immobilie sowie die aktuellen Marktverhältnisse. Der Begriff findet international Anwendung und folgt weitgehend einheitlichen Standards.
Im Gegensatz zu einem tatsächlich erzielten Kaufpreis stellt der Marktwert eine fachlich fundierte Schätzung dar, die auf Sachverständigenwissen, Marktdaten und anerkannten Bewertungsverfahren beruht. Er abstrahiert von individuellen Sonderwünschen einzelner Marktteilnehmer und zielt auf den typischen, objektiv begründbaren Wert ab.
Rechtliche Einordnung und Verkehrswert
Im deutschen Immobilienbewertungsrecht wird der Marktwert in der ImmoWertV definiert und ist dort dem Begriff Verkehrswert gleichgestellt. Beide Begriffe bezeichnen denselben Wert und werden synonym verwendet. Die Gleichsetzung erfolgt in § 3 ImmoWertV und stellt sicher, dass nationale und internationale Bewertungsstandards harmonisiert sind.
Der Marktwert wird durch Sachverständige mittels der normierten Wertermittlungsverfahren – Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren – ermittelt. Die Wahl des Verfahrens hängt von der Art der Immobilie und dem Bewertungszweck ab.
Abgrenzung zu anderen Wertbegriffen
Vom Marktwert zu unterscheiden sind der Beleihungswert, der als vorsichtig geschätzter, dauerhaft erzielbarer Wert für Kreditsicherheiten dient, sowie Liquidationswerte bei Zwangsverkäufen. Auch der Versicherungswert oder Wiederbeschaffungswert folgen anderen Bewertungslogiken. Der Marktwert bezieht sich stets auf normale Verkaufsbedingungen ohne Zeitdruck oder außergewöhnliche Umstände.
Wichtig ist, dass der Marktwert eine Momentaufnahme zum Bewertungsstichtag darstellt und sich mit veränderten Marktbedingungen, Zinsentwicklungen oder baulichen Veränderungen fortlaufend wandelt.
Häufige Fragen
Ist der Marktwert dasselbe wie der Verkehrswert?
Ja, Marktwert und Verkehrswert sind nach deutscher Rechtslage identisch. Die ImmoWertV stellt beide Begriffe in § 3 ausdrücklich gleich.
Wie wird der Marktwert einer Immobilie ermittelt?
Der Marktwert wird durch Sachverständige mithilfe normierter Verfahren ermittelt: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren, je nach Immobilientyp und Bewertungszweck.
