Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Definition:

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist eine bundesrechtliche Verordnung in Deutschland, die die Verfahren, Grundsätze und Begriffe zur Ermittlung von Verkehrswerten (Marktwerten) von Grundstücken, Gebäuden und Rechten an Grundstücken festlegt.
Sie soll eine einheitliche, nachvollziehbare und marktorientierte Bewertung sicherstellen und ist damit die zentrale rechtliche Grundlage für Gutachten von Sachverständigen, Gutachterausschüssen, Banken und Behörden.

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Rechtsgrundlage:

• Gesetzliche Basis: § 199 Baugesetzbuch (BauGB)
• Verordnung: ImmoWertV 2021, gültig seit 1. Januar 2022 (Nachfolger der ImmoWertV 2010 und der Wertermittlungsrichtlinien – WertR).
• Wird ergänzt durch Sachwertrichtlinie (SW-RL), Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und andere technische Regelwerke, die teilweise in der neuen ImmoWertV integriert wurden.

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Ziele der ImmoWertV:

• Standardisierung der Wertermittlung in Deutschland
• Sicherstellung marktkonformer und nachvollziehbarer Verkehrswerte
• Transparenz durch Verwendung von Kaufpreissammlungen und Gutachterausschussdaten
• Einheitliche Anwendung von Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren

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Wichtige Inhalte und Grundsätze:

1. Verkehrswert (§ 2):
   Definiert als Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
2. Grundlagen der Wertermittlung (§§ 6–14):
   • Wertbeeinflussende Merkmale (Lage, Rechte, Beschränkungen, Altlasten)
   • Datenquellen: Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerte, Indexreihen
   • Ableitung von Liegenschaftszinssätzen, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren
3. Verfahren (§§ 15–33):
   • Vergleichswertverfahren (unbebaut/bebaut)
   • Ertragswertverfahren (getrennte Ermittlung Boden und Gebäude)
   • Sachwertverfahren (Normalherstellungskosten, Alterswertminderung, Marktanpassung)
4. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8):
   • Erbbaurechte, Baulasten, Mietbindungen, Altlasten usw.
5. Marktanpassung (§§ 7, 16, 28):
   • Nutzung empirisch ermittelter Faktoren aus Kaufpreissammlungen, um Ergebnisse auf den tatsächlichen Marktwert anzupassen.
6. Datenbereitstellung durch Gutachterausschüsse (§§ 193 ff. BauGB):
   • Führung von Bodenrichtwertkarten, Kaufpreissammlungen und Ableitung von Bewertungsfaktoren.

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Anwendungsbereiche:

• Gutachten für private Eigentümer, Gerichte, Behörden
• Finanzierungen und Beleihungen bei Banken
• Steuerliche Bewertungen (z. B. Erbschaft, Schenkung)
• Bodenwertermittlungen für Städtebau, Enteignungsverfahren oder Förderprojekte
• Zwangsversteigerungen und gerichtliche Verfahren

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Praxisbeispiel:

Ein öffentlich bestellter Sachverständiger erstellt ein Verkehrswertgutachten für ein Mehrfamilienhaus.
Er ist verpflichtet, sich an den Vorgaben der ImmoWertV zu orientieren:

• Grundlagen prüfen (Lage, Rechte, Altlasten)
• Marktdaten (Liegenschaftszins, Bodenrichtwert, Vergleichsfaktoren) aus Gutachterausschussdaten ableiten
• Ergebnisse nach Ertragswert- und Vergleichswertverfahren ermitteln
• Plausibilisierung und Dokumentation gemäß den Vorgaben der Verordnung.

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Hinweise:

Ziel ist immer eine marktgerechte, nachvollziehbare und überprüfbare Bewertung.

Die ImmoWertV 2021 hat die bisherigen Richtlinien (WertR, Bodenrichtwertrichtlinie etc.) in großen Teilen abgelöst und vereinheitlicht.

Dennoch gibt es ergänzende Hinweise der Obersten Gutachterausschüsse und Fachliteratur, die für die praktische Anwendung relevant sind.