Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) - Netzwerk Immobilienbewertung

Definition:

Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ist eine bundesweit gültige Verordnung in Deutschland, die die Grundsätze, Verfahren und Mindestanforderungen zur Ermittlung des Beleihungswertes von Immobilien für Kreditinstitute festlegt.
Sie dient dem Schutz der Kreditgeber und der Finanzstabilität, indem sie eine vorsichtige, nachhaltige Wertermittlung vorschreibt, die unabhängig von kurzfristigen Marktpreisschwankungen ist.

Rechtsgrundlage:

Erlassen auf Basis des § 16 Abs. 1 Pfandbriefgesetz (PfandBG).
Verbindlich für alle Banken und Pfandbriefinstitute, die Immobilien als Sicherheit für Kredite verwenden.
Aktuelle Fassung: BelWertV 2022 (Anpassung an neue Marktstandards und ESG-Aspekte).

Ziele der BelWertV:

Sicherstellung eines langfristig tragfähigen Beleihungswertes, der auch bei Marktschwankungen stabil bleibt.
Standardisierung der Beleihungswertermittlung in Deutschland.
Vermeidung von Überbewertungen und Risikopositionen in den Bankbilanzen.
Vorgabe von konservativen Bewertungsparametern, die sich vom Marktpreis (Verkehrswert) unterscheiden können.

Wichtige Grundprinzipien der BelWertV:

Nachhaltigkeit:
Es wird nicht der momentane Marktpreis angesetzt, sondern ein dauerhaft erzielbarer Wert unter normalen Marktbedingungen.
Vorsichtige Ansätze:
- Sicherheitsabschläge für mögliche Preisänderungen.
- Keine spekulativen Wertsteigerungen einrechnen.
- Keine überdurchschnittlichen, zeitlich begrenzten Erträge berücksichtigen.
Trennung von Boden und Gebäude:
- Bodenwert und bauliche Anlagen werden getrennt betrachtet.
- Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ist entscheidend für die Kapitalisierung.
Standardisierte Verfahren:
- Nutzung von Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, angepasst um Sicherheitsabschläge.
- Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten, Mietausfällen, Instandhaltung etc.
Beleihungsgrenzen:
- Kreditvergabe meist max. 60–80 % des Beleihungswertes, abhängig von Bankrichtlinien und Objektart.

Berechnung des Beleihungswertes (vereinfacht):

Grundlage: Verkehrswert (Marktwert) aus standardisierten Bewertungsverfahren.
Abschläge: Sicherheitsmarge für mögliche Marktrückgänge, objektspezifische Risiken, eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit.
Langfristige Mieteinnahmen: Bereinigt um Leerstandswahrscheinlichkeit und Bewirtschaftungskosten.
Ergebnis = Beleihungswert, Basis für maximale Darlehenshöhe.

Anwendungsbereiche:

Immobilienfinanzierungen: Festlegung der maximalen Kredithöhe und Beleihungsgrenze.
Deckung von Pfandbriefen: Sicherstellung, dass Hypothekenpfandbriefe durch solide, langfristige Werte gedeckt sind.
Bankinterne Risikosteuerung: Schutz vor Kreditausfällen durch konservative Wertermittlung.

Abgrenzung zur ImmoWertV:

ImmoWertV: Ziel = Marktgerechter Verkehrswert (aktueller Preis am Markt).
BelWertV: Ziel = Nachhaltiger Sicherheitswert, oft niedriger als Verkehrswert, da Sicherheitsabschläge und langfristige Stabilität berücksichtigt werden.

Praxisbeispiel:

Immobilie: Verkehrswert = 500.000 €

Sicherheitsabschläge (Marktschwankungen, Objektlage, Erträge): –10 %
Angepasster Wert = 450.000 €
Bank belehnt max. 80 % → Darlehensbetrag = 360.000 €

Hinweise:

Die BelWertV ist verbindlich für Banken, wird aber auch bei internen Bewertungen von Kreditinstituten außerhalb des Pfandbriefbereichs oft angewendet.
Sie soll verhindern, dass Immobilienblaseffekte zu überhöhten Krediten führen.
Eine Finanzierung kann daher Eigenkapital erfordern, auch wenn der Kaufpreis durch Verkehrswertgutachten gedeckt scheint.