Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (BoG)
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (BoG) sind Eigenschaften eines Grundstücks oder einer Immobilie, die von den üblichen Marktgegebenheiten und dem durchschnittlichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichen und damit den Verkehrswert positiv oder negativ beeinflussen. Diese Merkmale müssen bei der sachverständigen Wertermittlung durch entsprechende Anpassungen, Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
Bei der Anwendung normierter Bewertungsverfahren wie dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren gemäß ImmoWertV wird zunächst von standardisierten Annahmen ausgegangen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale kennzeichnen jedoch individuelle Abweichungen, die den Wert des konkreten Objekts vom marktüblichen Niveau unterscheiden.
Die Ermittlung und Quantifizierung dieser Merkmale erfordert fundierte Marktkenntnisse und Erfahrung, da nicht alle Besonderheiten gleichermaßen wertrelevant sind. Der Sachverständige muss beurteilen, ob und in welchem Umfang das jeweilige Merkmal von typischen Marktteilnehmern wertbildend berücksichtigt wird.
Typische Beispiele
Zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen zählen etwa außergewöhnliche Grundstückszuschnitte oder Topografien, besondere Lagevor- oder -nachteile (z. B. unmittelbare Nähe zu Lärmquellen oder hochwertigen Infrastruktureinrichtungen), vorhandene Altlasten oder Bodenverunreinigungen, denkmalgeschützte Bausubstanz, außergewöhnlich hochwertige oder minderwertige Ausstattungsstandards sowie Baumängel oder Bauschäden.
Ebenso fallen darunter besondere Rechte und Belastungen wie Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauchrechte oder Erbbaurechte. Auch städtebauliche Besonderheiten – etwa eine ungewöhnlich hohe oder niedrige Ausnutzung der zulässigen baulichen Dichte – gehören zu den BoG.
Abgrenzung und Bewertungsansatz
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale unterscheiden sich von allgemeinen Marktanpassungen: Während allgemeine Marktanpassungsfaktoren sich auf breite Marktsegmente beziehen, betreffen BoG das individuelle Objekt. Sie stehen in enger Verbindung zum Begriff des Verkehrswerts, da dieser den Wert eines konkreten, individuellen Objekts zum Bewertungsstichtag darstellt.
Die Quantifizierung erfolgt in der Regel durch Zu- oder Abschläge in Prozent oder als Absolutbetrag. Bei der gutachterlichen Begründung ist die Nachvollziehbarkeit und Marktbezogenheit der Anpassungen entscheidend. Die Qualifikation zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens unter Berücksichtigung der BoG verlangt eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder eine öffentliche Bestellung und Vereidigung (öbuv).
Häufige Fragen
Was sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale?
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (BoG) sind individuelle Eigenschaften eines Grundstücks, die vom marktüblichen Standard abweichen und den Verkehrswert positiv oder negativ beeinflussen, z. B. Altlasten, besondere Lage, außergewöhnliche Ausstattung oder Grundstückszuschnitte.
Wie werden BoG in der Immobilienbewertung berücksichtigt?
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale werden durch werterhöhende oder wertmindernde Zu- oder Abschläge im Rahmen der Verkehrswertermittlung berücksichtigt. Die Quantifizierung erfolgt auf Basis von Marktkenntnissen und muss nachvollziehbar begründet werden.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
